Nabycie lokalu mieszkalnego od dewelopera stanowi jedną z kluczowych inwestycji życiowych. Niemniej jednak zdarza się, iż przedmiot umowy obciążony jest wadami, które mogą istotnie obniżyć jego wartość użytkową oraz rynkową. W takiej sytuacji nabywca dysponuje określonymi środkami ochrony prawnej umożliwiającymi dochodzenie roszczeń od dewelopera. W niniejszym opracowaniu przedstawiam podstawowe zasady oraz tryb dochodzenia roszczeń wynikających z wad nieruchomości.
Podstawy prawne odpowiedzialności dewelopera
Podstawą prawną odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu jest:
· rękojmia za wady – uregulowana w art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego, obejmująca zarówno wady fizyczne (np. nieszczelne okna, pęknięcia ścian), jak i wady prawne (np. obciążenia hipoteczne, ograniczone prawa rzeczowe osób trzecich); okres przedawnienia roszczeń z rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi 5 lat;
- gwarancja jakości, jeżeli została udzielona, o jej zakresie oraz czasie trwania decyduje deweloper w dokumencie gwarancji;
Rodzaje wad lokalu
Wady nabytego lokalu mogą przybierać postać:
· wad fizycznych, tj. niezgodności z treścią zawartej umowy, obejmujących m.in. pęknięcia ścian, nieszczelność stolarki okiennej, usterki w zakresie instalacji elektrycznej lub hydraulicznej;
· wad prawnych, które występują w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich lub jej stan prawny odbiega od przedstawionego przez dewelopera w dokumentacji transakcyjnej.
Procedura zgłoszenia wad – podstawy
Zgłoszenie wad powinno mieć formę pisemną i zawierać w szczególności:
- szczegółowy opis ujawnionych wad,
- wskazanie roszczeń (np. żądanie usunięcia wad, obniżenia ceny),
- wyznaczenie terminu na odpowiedź dewelopera (np. 14 dni).
Dla celów dowodowych warto załączyć dokumentację fotograficzną, ekspertyzy techniczne lub inne dowody potwierdzające występowanie wad.
Możliwe roszczenia wobec dewelopera
W zależności od charakteru wad, w ramach rękojmi, nabywca może domagać się:
- usunięcia wad przez dewelopera w określonym terminie,
- obniżenia ceny nabycia lokalu,
- odstąpienia od umowy, gdy wady mają charakter istotny,
- odszkodowania za poniesione straty związane z wadami lokalu
Postępowanie w przypadku braku reakcji dewelopera
Jeżeli deweloper nie podejmuje działań naprawczych, nie odpowiada na wezwania, lub odmawia uznania roszczeń, nabywca może:
- Skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego oraz kancelarii prawnej.
- Wszcząć postępowanie sądowe, domagając się usunięcia wad, obniżenia ceny, odstąpienia od umowy lub odszkodowania.
- Skorzystać z mediacji, jeśli deweloper wyraża zgodę na pozasądowe rozwiązanie sporu.
Podsumowanie
Dochowanie należytej staranności podczas odbioru lokalu oraz niezwłoczne zgłoszenie wad zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń. Nabywcy powinni korzystać z instytucji rękojmi oraz w razie potrzeby dochodzić swoich praw przed sądem, najlepiej przy wsparciu specjalistów z zakresu prawa nieruchomości.
Radca Prawny Szymon Chojnacki
www.optima.katowice.pl
źródło zdjęcia: https://optima.katowice.pl/szymon-chojnacki-radca-prawny-adwokat-w-katowicach/
