Dziś redakcja Skutecznego Adwokata pochyla się przed jednym z największych wyzwań polskich gmin, co jednak będzie miało istotny wpływ na życie mieszkańców. Nowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, wprowadzone jeszcze w ramach Krajowego Planu Odbudowy, miały uporządkować chaos planistyczny. Dziś jednak samorządowcy ostrzegają w mediac, że zamiast porządku możemy mieć paraliż i „armagedon” na rynku nieruchomości.
Kluczowym punktem sporu jest tzw. limit 130 proc., który zdaniem włodarzy miast i wsi może zahamować rozwój lokalnych społeczności.
Skąd wziął się problem?
Nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku zobowiązała wszystkie gminy w Polsce do przygotowania tzw. planów ogólnych (pisaliśmy o tym na portalu 21.08.2025 "Tysiące działek stracą wartość, bo nie wybudujecie tam domu") - dokumentów obejmujących każdy metr kwadratowy ich terytorium. Bez tego w przyszłości nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych „wuzetek”, które dotąd pozwalały inwestować nawet w miejscach pozbawionych planów miejscowych.
Choć samorządy wywalczyły dodatkowe pół roku na przygotowanie planów (do 30 czerwca 2026 roku), to problemem okazał się wprowadzony limit – zakaz planowania większej powierzchni zabudowy niż 130 proc. prognozowanego zapotrzebowania wynikającego z analiz demograficznych i ekonomicznych.
„Drakoński limit” kontra rozwój gmin
Komitet obywatelski „Rozwój Polski”, złożony głównie z samorządowców Podkarpacia, domaga się zniesienia tego ograniczenia. Burmistrz Głogowa Małopolskiego Tomasz Skoczylas w rozmowie z money.pl przekonuje, że to zamach na samorządność.
"To wójt, burmistrz i prezydent wiedzą najlepiej, w jakim kierunku będzie się rozlewała zabudowa w danej gminie. To włodarze powinni decydować o tym, gdzie można się budować, a nie algorytm. Jeżeli ten limit nie zostanie zniesiony, to będzie armagedon, rozwój zostanie zatrzymany" - tłumaczy.
W tym samym artykule wtóruje mu burmistrz Boguchwały Wiesław Kąkol, który dodaje, że ustawa odbiera im kluczową kompetencję, ważną z punktu widzenia rozwoju gminy oraz życia mieszkańców.
"Nie mamy możliwości decydowania w tych sprawach najważniejszych, a więc ustalenia terenów zabudowy mieszkaniowej poprzez te drakońskie limity. Z drugiej strony będziemy rozliczani przez naszych mieszkańców" - konstatuje.
Samorządowcy wskazują, że w praktyce wiele terenów potencjalnie nadających się pod budowę pozostanie polami uprawnymi, choć mogłyby rozwiązać problemy mieszkaniowe.
"Ten plan spowoduje to, że na terenach rolnych będą rosły tylko ziemniaki albo orzechy laskowe" - mówił Skoczylas.
Inwestorzy w panice, gminy pod presją
Widząc nadciągające ograniczenia, inwestorzy masowo składają wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
"Jak wydawałem w roku np. 200 decyzji o warunkach zabudowy, to w tym roku mam ich już 1500. Budżet na ten cel wynosił 150 tys. zł, a w tym roku potrzebujemy już 600 tys. zł" - wskazuje burmistrz Głogowa Małopolskiego.
Efekt? Rosną koszty administracyjne gmin, a urzędnicy są zalewani wnioskami, które muszą rozpatrywać w szybkim tempie.
Doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński zwraca uwagę, że zniesienie limitu 130 proc. może mieć zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki. Zniesienie ograniczeń dałoby gminom większą swobodę, ale jednocześnie może rodzić ryzyko nadmiernego rozpraszania zabudowy i trudności w finansowaniu infrastruktury drogowej czy technicznej.
Według eksperta zwiększenie podaży gruntów pod zabudowę mogłoby w niektórych regionach doprowadzić do spadku cen działek i ożywienia rynku, zwłaszcza tam, gdzie dotąd brakowało terenów pod inwestycje. Jednocześnie jednak na peryferiach mogłoby dojść do „zamrożenia” kapitału i spadku wartości nieruchomości.
Pierwszy plan już unieważniony
Niepewność przepisów potwierdza przykład gminy Pyskowice, która jako pierwsza w Polsce uchwaliła plan ogólny. Wojewoda śląski unieważnił jednak dokument z powodu błędu w określeniu powierzchni biologicznie czynnej. Choć samorząd zapowiada szybkie poprawki, sprawa pokazuje, jak skomplikowana jest nowa procedura.
Nowe przepisy miały uporządkować chaos przestrzenny i dopasować Polskę do standardów unijnych. Tymczasem lokalni włodarze ostrzegają przed paraliżem i wzywają do korekt. Ministerstwo Infrastruktury i Główny Urząd Nadzoru Budowlanego na razie milczą. Jeśli jednak głos samorządów nie zostanie uwzględniony, Polska powiatowa może utknąć w miejscu, a inwestycje mieszkaniowe i gospodarcze staną pod znakiem zapytania.
Robert Bagiński
Fot.: Pixibay
