Zakończenie najmu mieszkania zwykle oznacza zwrot kaucji. Niby prosta formalność – wpłaciłeś, więc odzyskujesz. Ale w praktyce, gdy kwota zostaje zwaloryzowana, fiskus traktuje ją jak dodatkowy przychód i domaga się podatku. Sąd mówi jedno, urzędnicy drugie. Efekt? Najemca może stanąć przed dylematem: zapłacić czy iść na spór z fiskusem.
Kaucja mieszkaniowa z założenia ma chronić właściciela lokalu przed ewentualnymi szkodami czy nieopłaconym czynszem. Po zakończeniu umowy, jeśli nie ma zastrzeżeń, wraca do najemcy. Co więcej, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, zwrot kaucji powinien być zwaloryzowany, czyli dostosowany do aktualnej wartości pieniądza. To rozwiązanie ma chronić najemcę przed stratą.
Problem zaczyna się wtedy, gdy na konto najemcy trafia kwota wyższa niż pierwotnie wpłacona. Dla fiskusa to „przychód z innych źródeł” i podstawa do naliczenia podatku.
Sądy: to nie jest przysporzenie
Inaczej patrzy na sprawę Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z kwietnia 2023 r. sędziowie wskazali jasno: waloryzacja nie tworzy majątkowego zysku, a jedynie chroni przed utratą wartości pieniędzy. Podobne stanowisko zajmował wcześniej Trybunał Konstytucyjny, podkreślając, że kaucja nie powinna być traktowana jako dochód.
„Waloryzacja kaucji ma na celu uchronienie najemcy przed stratą, a nie uzyskanie przez niego przysporzenia” – wskazał NSA.
Mimo tego stanowiska, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w najnowszych interpretacjach (m.in. z sierpnia 2025 r.) podtrzymuje, że różnica między wpłaconą a zwróconą kaucją podlega opodatkowaniu.
„Powinna pani wykazać przychody z innych źródeł” – czytamy w interpretacji.
To oznacza, że choć prawo zdaje się stać po stronie podatników, w praktyce urzędy skarbowe oczekują dopłaty. A podatnik, który nie chce zapłacić, musi liczyć się z długotrwałym sporem.
Podatnik w potrzasku
Sprawa pokazuje szerszy problem – rozdźwięk między wykładnią sądów a praktyką administracyjną. Z jednej strony przepisy i orzeczenia chronią najemców przed stratą, z drugiej – fiskus skutecznie egzekwuje własną interpretację.
Dla wielu osób oznacza to trudny wybór: zapłacić podatek i mieć spokój, czy walczyć, ryzykując kosztowną batalię prawną.
Robert Bagiński
