Deweloper może mieć finansowanie, gotowy projekt, wykonawcę i działkę, a mimo to jeden problem prawny potrafi zachwiać harmonogramem całej inwestycji. Po zmianach dotyczących warunków technicznych rynek wszedł w 18-miesięczny okres przejściowy. Dla inwestorów oznacza to możliwość korzystania z dotychczasowych regulacji, ale również konieczność znacznie uważniejszego pilnowania dokumentacji i procedur. - W dużych inwestycjach prawo budowlane nie funkcjonuje w próżni. Jedna decyzja administracyjna może uruchomić konsekwencje kontraktowe i finansowe warte setki tysięcy czy miliony złotych - zwraca uwagę kielecki adwokat Michał Bukowski.
Zmiany dotyczące warunków technicznych budynków przez wiele miesięcy budziły zainteresowanie branży. Ostatecznie ustawodawca zdecydował się na rozwiązanie przejściowe. Do Prawa budowlanego wprowadzono art. 102a–102c, które mają pozwolić inwestorom jeszcze przez 18 miesięcy korzystać z dotychczasowych regulacji. W praktyce nie oznacza to jednak, że przez półtora roku wszystko pozostaje po staremu.
Mechanizm wymaga spełnienia określonych warunków, w tym złożenia przez inwestora stosownego oświadczenia. Jednocześnie w przypadku części przedsięwzięć mogą pojawić się pytania dotyczące tego, jakie regulacje należy zastosować i w jaki sposób przeprowadzić inwestycję przez kolejne etapy postępowania.
I właśnie tutaj zaczyna się problem znacznie szerszy niż samo Prawo budowlane.
Inwestycja to system naczyń połączonych
Mecenas Michał Bukowski, adwokat z Kielc prowadzący kancelarię zajmującą się szeroką obsługą przedsiębiorców oraz sprawami cywilnymi, gospodarczymi i administracyjnymi, zwraca uwagę, że w przypadku większych inwestycji patrzenie wyłącznie na procedurę uzyskania pozwolenia może być błędem.
- Inwestor często koncentruje się na decyzji administracyjnej, bo to ona w danym momencie blokuje albo otwiera kolejny etap przedsięwzięcia. Z punktu widzenia prawnika trzeba jednak patrzeć szerzej. Za tą decyzją stoją umowy, terminy, finansowanie, wykonawcy, odpowiedzialność wobec kontrahentów. Problem administracyjny może więc bardzo szybko stać się problemem gospodarczym i cywilnym
- wskazuje mec. Bukowski.
To szczególnie ważne w okresie zmian legislacyjnych. Projekt przygotowany według określonych warunków technicznych nie istnieje przecież sam dla siebie. Na jego podstawie inwestor podejmuje kolejne zobowiązania, negocjuje finansowanie, podpisuje kontrakty i planuje rozpoczęcie robót.
Dlatego konsekwencją błędnej decyzji prawnej nie musi być tylko konieczność uzupełnienia dokumentacji. Czasem jest nią opóźnienie całej inwestycji.
Stare przepisy jeszcze nie znikają
Wprowadzony przez ustawodawcę mechanizm przejściowy ma właśnie ograniczać takie ryzyko. Art. 102a Prawa budowlanego pozwala w określonych przypadkach korzystać z dotychczasowych warunków technicznych przez 18 miesięcy. Znaczenie ma przy tym oświadczenie inwestora o stosowaniu wcześniejszych regulacji.
Rozwiązanie daje branży czas na dostosowanie nowych projektów, ale nie powinno być traktowane jako automatyczna gwarancja bezpieczeństwa każdej inwestycji.
Szczególnej analizy mogą wymagać przedsięwzięcia znajdujące się już w toku procedur administracyjnych, projekty przygotowywane na przestrzeni kilku miesięcy czy inwestycje, w których kolejne decyzje i zgody są ze sobą powiązane.
- Nie wychodziłbym z założenia, że skoro ustawodawca przewidział 18 miesięcy, to inwestor może przez ten czas po prostu działać dokładnie tak jak wcześniej. Najpierw trzeba ustalić, w jakim reżimie znajduje się konkretne przedsięwzięcie, na jakim jest etapie i jakie skutki określony wybór wywoła później. W dużej inwestycji błędy popełnione na początku bardzo często wracają na kolejnych etapach
- podkreśla mec. Michał Bukowski.
Najdroższy problem może pojawić się poza urzędem
To aspekt, który bywa pomijany. Załóżmy, że postępowanie administracyjne przedłuża się o kilka miesięcy. Samo w sobie jest to problemem, ale znacznie poważniejsze konsekwencje mogą wynikać z zawartych wcześniej umów.
Co z terminem przekazania placu budowy? Co z wykonawcą? Co z harmonogramem finansowania? Co z zobowiązaniami wobec nabywców lub innych kontrahentów?
Dlatego obsługa prawna inwestycji coraz częściej wymaga jednoczesnego poruszania się po kilku gałęziach prawa.
Kancelaria Michała Bukowskiego zajmuje się nie tylko sporami i postępowaniami administracyjnymi, ale również bieżącą obsługą przedsiębiorców, analizowaniem i negocjowaniem umów oraz sporami gospodarczymi. W przypadku inwestycji takie połączenie kompetencji pozwala spojrzeć na przedsięwzięcie nie jak na pojedynczą sprawę przed urzędem, lecz jako na cały proces gospodarczy.
- Dobry scenariusz prawny nie polega na gaszeniu pożaru dopiero wtedy, gdy urząd odmawia wydania decyzji albo kontrahent nalicza karę. W obsłudze przedsiębiorcy chodzi przede wszystkim o to, żeby wcześniej zidentyfikować miejsca, w których taki problem może powstać. Im większa wartość inwestycji, tym bardziej opłaca się analizować ryzyko przed podjęciem decyzji, a nie dopiero po jej konsekwencjach
- mówi mec. Bukowski.
Półtora roku niepewności czy półtora roku na przygotowanie?
Okres przejściowy można więc potraktować na dwa sposoby. Jako źródło dodatkowych komplikacji albo jako czas pozwalający inwestorom przygotować się do nowego otoczenia prawnego.
Dla przedsiębiorców kluczowe będzie ustalenie, które regulacje można zastosować do konkretnego przedsięwzięcia, prawidłowe przeprowadzenie procedury administracyjnej oraz zabezpieczenie umów związanych z realizacją inwestycji.
Nie każda inwestycja wymaga przy tym rozbudowanej obsługi prawnej. Przy przedsięwzięciach o znacznej wartości rachunek ryzyka wygląda jednak zupełnie inaczej.
- Im większa inwestycja, tym mniej miejsca powinno być na działanie metodą prób i błędów. Czasem jedna dobrze przeprowadzona analiza przed rozpoczęciem procedury pozwala uniknąć później wielomiesięcznego sporu. Dla przedsiębiorcy najważniejsze jest przecież nie samo wygranie sprawy za dwa lata, lecz możliwość bezpiecznego prowadzenia biznesu dzisiaj
- podsumowuje mec. Michał Bukowski.
