Rynek kredytów mieszkaniowych wyraźnie przyspieszył. W lipcu 2026 r. banki i SKOK-i udzieliły o 33,1 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich łączna wartość wzrosła o 45,3 proc. Przy rekordowej skali finansowania rośnie jednak znaczenie elementu, który w praktyce może zdecydować o powodzeniu całej transakcji: wartości nieruchomości przyjętej przez bank.
To oznacza, że kupujący może mieć zdolność kredytową i podpisaną umowę przedwstępną, a mimo to nie otrzymać finansowania w oczekiwanej wysokości.
Coraz więcej transakcji zależy od banku
Dane Biura Informacji Kredytowej pokazują, że popyt na finansowanie nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie. W lipcu liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 33,1 proc. rok do roku. Jeszcze wcześniej BIK informował, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była w lipcu o 22 proc. wyższa niż rok wcześniej, a liczba wnioskodawców wzrosła o 11,6 proc.
Wraz ze wzrostem wartości transakcji rośnie znaczenie zabezpieczenia hipotecznego. Cena ustalona przez kupującego i sprzedającego nie jest bowiem dla banku automatycznie wartością, od której zostanie policzona maksymalna kwota finansowania.
Bank ocenia nieruchomość z perspektywy ryzyka kredytowego. Kluczowe jest to, jaką wartość przyjmie jako podstawę zabezpieczenia.
Mieszkanie za 700 tys. zł, ale bank widzi 620 tys. zł
To jedna z sytuacji, które mogą całkowicie zmienić konstrukcję finansowania.
Załóżmy, że strony ustaliły cenę mieszkania na 700 tys. zł. Kupujący dysponuje 140 tys. zł środków własnych i zakłada kredyt w wysokości 560 tys. zł.
Jeżeli jednak bank przyjmie wartość nieruchomości na poziomie 620 tys. zł, przy wskaźniku LTV na poziomie 80 proc. maksymalna kwota kredytu wyniesie 496 tys. zł.
Kupujący będzie więc potrzebował 204 tys. zł własnych środków. W stosunku do pierwotnego założenia zabraknie mu 64 tys. zł.
W takiej sytuacji samo posiadanie zdolności kredytowej nie rozwiązuje problemu. Nabywca musi zwiększyć udział własnych środków, znaleźć inne dopuszczalne zabezpieczenie, renegocjować cenę albo poszukać finansowania w innym banku.
Cena sprzedaży i wartość zabezpieczenia to dwie różne rzeczy
Niższa wartość przyjęta przez bank nie oznacza automatycznie, że sprzedający zawyżył cenę.
Cena jest wynikiem negocjacji stron i może odzwierciedlać aktualny popyt, atrakcyjność konkretnego lokalu, presję czasu czy indywidualną ocenę nieruchomości przez nabywcę.
Bank patrzy na nieruchomość inaczej. Interesuje go przede wszystkim to, czy w razie problemów ze spłatą będzie dysponował zabezpieczeniem pozwalającym ograniczyć stratę.
Z tego względu ocena kredytowa obejmuje dwa odrębne obszary: zdolność klienta do spłaty zobowiązania oraz wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
LTV może przesądzić o wysokości kredytu
Jednym z kluczowych parametrów jest wskaźnik LTV, czyli loan-to-value. Pokazuje on relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego w przypadku nieruchomości mieszkalnych LTV w momencie uruchomienia kredytu co do zasady nie powinno przekraczać 80 proc. Możliwe jest finansowanie do 90 proc. wartości nieruchomości, jeżeli dla części przekraczającej 80 proc. ustanowione zostanie dodatkowe zabezpieczenie wskazane w rekomendacji, np. odpowiednie ubezpieczenie lub określone zabezpieczenie finansowe.
W praktyce oznacza to, że niska wycena bankowa może zwiększyć wymagany wkład własny nawet wtedy, gdy kupujący ma bardzo dobrą sytuację dochodową.
Operat szacunkowy nie zawsze przesądza o decyzji banku
Wycena nieruchomości może przybrać formę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument zawiera m.in. opis nieruchomości, analizę rynku, sposób wyceny i ustaloną wartość.
Nie oznacza to jednak, że bank zawsze bezwarunkowo przyjmie wynik operatu jako własną wartość zabezpieczenia.
Rekomendacja S rozróżnia wycenę nieruchomości od bankowej oceny wartości zabezpieczenia. Bank może stosować własne procedury zarządzania ryzykiem i weryfikować założenia przyjęte w wycenie.
To właśnie wartość ostatecznie zaakceptowana przez bank ma kluczowe znaczenie dla wysokości dostępnego finansowania.
Czy klient może wybrać rzeczoznawcę?
Ustawa o kredycie hipotecznym wprost reguluje tę kwestię. Zgodnie z art. 21 ust. 9 wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem.
Nie oznacza to więc, że bank może zawsze jednostronnie narzucić konkretną osobę bez udziału klienta.
W praktyce instytucje finansowe stosują jednak własne procedury: korzystają z list współpracujących rzeczoznawców albo akceptują zewnętrzne operaty, o ile spełniają one wymagania formalne i standardy przyjęte przez bank.
Dla osoby składającej wnioski w kilku bankach własny operat może być praktycznym rozwiązaniem, ale przed jego zamówieniem warto sprawdzić, czy dana instytucja go zaakceptuje.
Co może zrobić kupujący, gdy bank wyceni nieruchomość niżej
Najprostszym rozwiązaniem jest zwiększenie wkładu własnego. Nie zawsze jednak kupujący dysponuje dodatkową gotówką.
Możliwe są również inne warianty: przedstawienie dokumentów, które mogą mieć wpływ na ocenę zabezpieczenia, dodatkowe zabezpieczenie, renegocjacja ceny ze sprzedającym albo złożenie wniosku w innym banku.
Każde z tych rozwiązań ma jednak konsekwencje praktyczne. Renegocjacja ceny może wymagać zmiany umowy przedwstępnej. Zmiana banku oznacza ponowną analizę zdolności i wydłużenie procesu. Dodatkowe zabezpieczenie może z kolei wymagać obciążenia innej nieruchomości.
Problem może pojawić się już po podpisaniu umowy przedwstępnej
Z perspektywy prawnej i transakcyjnej najważniejsze ryzyko pojawia się wtedy, gdy strony zawarły już umowę przedwstępną, wpłacono zadatek, a kupujący dopiero później dowiaduje się, że bank nie udzieli oczekiwanej kwoty kredytu.
Dlatego w umowie przedwstępnej warto precyzyjnie uregulować sytuację odmowy finansowania lub przyznania kredytu w kwocie niższej niż konieczna do przeprowadzenia transakcji.
Ma to szczególne znaczenie przy zadatku. Brak odpowiedniej klauzuli może prowadzić do sporu o to, która ze stron odpowiada za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku i czy wpłacone środki powinny zostać zwrócone.
W okresie rekordowej sprzedaży kredytów hipotecznych wycena bankowa przestaje być więc technicznym załącznikiem do wniosku. Dla kupującego i sprzedającego może być jednym z najważniejszych elementów całej transakcji.
Opr. Robert Bagiński
