NIERUCHOMOŚCI

Kiedy możemy stać się właścicielami przez zasiedzenie ?

Zasiedzenie –  nabycie określonego prawa przez osobę nieuprawnioną na skutek długotrwałe wykonywania tego prawa i może być również utratą prawa przez osobę dotychczas uprawnioną. Nabycie w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny – pomiędzy osobą, która uzyskała prawo w wyniku zasiedzenia, a osobą, która prawo to utraciła nie ma następstwa prawnego.
Podstawową funkcją instytucji zasiedzenia jest likwidacja istniejących w długim okresie czasu rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a stanem faktycznym. Instytucja zasiedzenia reguluje prawnie sytuacje, w której osoba nieuprawniona, ale faktycznie wykonująca określone prawo przez dłuższy czas, staje się osobą uprawnioną.
W prawie polskim zasiedzenie uregulowane zostało w art. 172-176 i 292 kodeksu cywilnego oraz w art. 606-610 kodeksu postępowania cywilnego.

Osoba która faktycznie posiada( włada ) dana nieruchomością a nie jest jej właścicielem nabywa własnośc nad nią jest stan ten trwa nieprzerwanie od lat 20 jeśli jest w dobrej wierze a 30 jeśli w złej wierze. W przypadku ruchomości czas ten został skrócony do lat 3ch.
Przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia w odniesieniu do nieruchomości mogą być : prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz pewne służebności gruntowe.
Przesłankami nabycia praw dotyczących nieruchomości w drodze zasiedzenia są samoistne posiadanie oraz upływ określonego czasu. Przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Nabycie w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa. Wydane przez sąd postanowienie stwierdzające zasiedzenie  ma charakter deklaratywny, co oznacza, iż w wydanym orzeczeniu sąd potwierdza, że skutek zasiedzenia w postaci nabycia prawa nastąpił z upływem określonego terminu. W związku z deklaratywnym charakterem orzeczenia sądu stwierdzającego zasiedzenie przyjmuje się, że niedopuszczalna jest odmowa stwierdzenia zasiedzenia z powołaniem się na art. 5 kodeksu cywilnego (zobacz S. Rudnicki „Nowe problemy zasiedzenia” w: „Monitor Prawniczy” 1996 r. nr 7 s. 230).
Nabycie praw w drodze zasiedzenia jest dopuszczalne bez względu na treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której dotyczy nabywane prawo. A zatem przykładowo, nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości następuje bez względu na to, czy samoistny posiadacz nieruchomości został, czy też nie został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel. W ten sposób w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia może dojść do obalenia wynikającego z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.jedn.: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361) domniemania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r.; III CZP 14/93; OSNCP 1993 r. nr 11 poz. 196; zobacz także wyjaśnienie: Niezgodność wpisu do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).

 

Czy sąsiad, który chce postawić duży budynek, który znacznie odstaje od dotychczasowej zabudowy, w sąsiedztwie domków jednorodzinnych ma do tego prawo?

To zależy. Należy przede wszystkim zbadać czy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Jeśli grunt przeznaczony jest w tym planie pod zabudowę jednorodzinną wówczas sąsiad takiego prawa by nie miał. Jeśli w planie przewidziany jest inny cel przeznaczenia danych nieruchomości, wszystko zależy co ten plan przewiduje.
Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie został sporządzony, kwestię tą należy rozpatrywać w kontekście art. 61 ustawy zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.

Co istotne, należy zwrócić uwagę również na budynki znajdujące się w bliskiej okolicy tworzącej urbanistyczną całość, a nie tylko budynki na nieruchomościach sąsiadujących. W związku z tym w takim przypadku konieczna jest analiza urbanistyczna dokonana przez uprawnione organy w celu oceny, czy dany budynek , może zostać wybudowany w tej okolicy.

 

Czy mogę bezpłatnie zalegalizować samowolę budowlaną?

Mieszkam w domu wybudowanym w 1977r który odziedziczyłem od teściów. Budynek wzniesiony legalnie (plan i pozwolenie) ale jako budynek inwentarski, zmieniono w czasie budowy jego przeznaczenie i dobudowano ganek oraz zwiększono wysokość. Stoi również 3 m od granicy ale w ścianie granicznej są okna.

Bez żadnych opłat mogły zostać zalegalizowane budynki wybudowane pomiędzy 1 stycznia1995 r. a 11 lipca 1998 r. W tym okresie musiało nastąpić zakończenie budowy. Budynki których budowa rozpoczęła się przed 1995 roku a zakończyła po 1995 roku miały również szanse na zwolnienie z opłat. Musiał zostać spełniony jeszcze jeden warunek, aby legalizacja była pozbawiona opłat a mianowicie budynek musiał być użytkowany co najmniej przez 5 lat przed 11 lipca 2003 roku a także przed ta datą nie mogło być wszczęte żadne postępowanie administracyjne w sprawie wybudowania nielegalnie budynku przez organ nadzoru budowlanego. Darmowa legalizacja dotyczy tylko budynków podlegających przepisom ustawy prawo budowlane.

*Właściwy organ do wydawania pozwoleń :

  • Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości – wydaje decyzje
  • Na decyzje przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji, czyli do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego
  • Na decyzje Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
  • Opłaty za legalizację samowoli budowlanej:

    (uzależniona jest od wielkości i kategorii budynku)

  • samowolnie wybudowany dom- 50 tyś złotych, budynek gospodarczy czy garaż- 25 tys złotych, w przypadku obiektu mieszkalnego czy hotelu opłata wynosi aż 200 tyś złotych)
  • opłata musi zostać uiszczona w terminie 7 dni od doręczenia postanowienia o jej ustaleniu ( można wnosić o rozłożenie opłaty na raty)

    Agnieszka Kołudzka

 

Czy mogę przerobić budynek gospodarczy w środku na mieszkanie? Co jest potrzebne?

Zmiana o którą Pani pyta jest dopuszczalna przez prawo, jednak na początku należy sprawdzić w planie miejscowym czy na danym terenie może być umiejscowiony budynek mieszkalny.

Następnie osoba z uprawnieniami budowlanymi musi zrobić projekt zmiany użytkowania budynku i zgłosić go w urzędzie. Jeśli zmiana nie zostanie potraktowana jako przebudowa to na tym koniec.

Gorzej będzie w przypadku uznania zmian jako przebudowę, wtedy konieczne jest pozwolenie a co za tym idzie, konieczne będzie sporządzenie projektu budowlanego i pozyskania warunków zabudowy.

Art. 28 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej PrBudU), ustanawia zasadę, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Za „roboty budowlane” uważa się nie tylko budowę, ale także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 PrBudU).

Organem właściwym w przedmiocie przyjęcia zgłoszenia jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent tego miasta, pełniący funkcję starosty. Zgodnie z art. 30 ust. 2 PrBudU w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt 11 PrBudU) oraz w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Agnieszka Kołudzka

Czy mogę wymeldować niechcianego lokatora?

Teściowie przepisali nam gospodarstwo rolne w 2005 r, a wraz z nim dostaliśmy zameldowaną w nim ich córkę wraz z rodziną . Teściowie zamieszkują parter domu do póki żyją ,tak jest zapisane w akcie notarialnym i w księdze wieczystej a siostrze męża niema tam ani słowa .Obiecali że będą mieszkać tymczasowo (mają swój wybudowany i wykończony dom od kilku lat) ale nie chcą się wyprowadzić z naszego gospodarstwa . Nie uiszczają żadnych opłat ,takich jak podatki, ubezpieczenia budynków ,do elektryczność dokładają tylko pewną kwotę . Proszę niech ktoś mi pomoże, co mogę uczynić żeby dobrowolnie ich wymeldować i nie bać się że zaskarżą mnie do sądu. Co mam uczynić. Proszę o pomoc!

W sprawach o wymeldowanie niestety nie ma znaczenia, że osoba która, jest zameldowana w lokalu, nie jest jego właścicielem. Uprawnienia do lokalu nie mają tu żadnego znaczenia. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 27 maja 2002 r. możliwe jest wymeldowanie z miejsca pobytu stałego tylko takiej osoby, która miejsce to opuściła, nie dopełniając czynności wymeldowania.
Dość istotna luka w przepisach niestety nie pozwala samodzielnie właścicielowi wymeldować uciążliwego lokatora. Wymeldować może się sam lokator gdy się wyprowadza. Właściciel może jedynie wszcząć w gminie postępowanie o wymeldowanie z urzędu osoby, jeśli ta wyprowadzi się a nie wymelduje się.
Gdy pomimo wezwania do opuszczenia lokalu lokator nie wyprowadza się a termin umowy najmu upłynął, lub z innego powodu chcemy się pozbyć uciążliwego lokatora właściciel nieruchomości może wnieść sprawę do sądu o wyeksmitowanie go.
W uzasadnieniu pozwu należy napisać np. bezumowne korzystanie z lokalu, opisać dokładny stan faktyczny, jak zachowuje się niechciany lokator itp.
Aby można było przystąpić do eksmisji, sądowe orzeczenie o eksmisji musi się uprawomocnić. Wtedy jeśli lokator nie zechce osobiście się wymeldować, właściciel nieruchomości wszczyna postępowanie o wymeldowanie.

Agnieszka Kołudzka

 

Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), rozpowszechnianie materiałów publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.